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2017年06月19日

金融發展 沾滿領展拆售的血
(民間人權陣線召集人 區諾軒)

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■近年不斷有小商戶因為領展加租而要結業的報道,同時亦常有針對領展經營手法的抗議。資料圖片

看港聞版和財經版有關領展的報道,會覺得同一間公司可以活在兩個香港中。港聞版連連報道小店頂不住裝修費結業、老字號餐廳熬不住加租,但財經版卻是一味褒揚,稱譽領展升值潛力高。執筆之際,領展又升至新高,為領展辯護的論壇版作者,大概都雀躍不已。但有時想,如果他們想引證領展等於自由市場成功、私有化卓越,很抱歉,這恐怕有點誤會,領展的成就是金融政策催生的惡物,政府製造的壟斷,佛利民在生,一定對領展嫉惡如仇,不會像你們塗脂抹粉。
梁振英成立金融發展局後,2014年發表研究報告,促成證監會修改《房地產投資信託基金守則》,從此基金可涉獵發展中物業,及從事物業發展活動。證監會向來就基金投資的實業、用途有明確規定,不能掛羊頭、賣狗肉,領展這「房地產基金」一改,從此打開了潘多拉盒子,釋放地產發展的野心。
本來,領展怎樣賣力,舊守則下頂多靠商場資產提升工程(AEI),配合停車場加租為賬面營造營利,再催谷也很難脫離市場均衡。可證監會修改條例後,這幾年領展進化至新模式,左手拆售沒有升值潛力的資產,右手收購、涉足土地發展,只要資產總值符合新規定,「去瘀血輸新血」的經濟行為便合法。
讓我們看看投資銀行是怎樣評價領展的新模式:匯豐6月份的報告提高了領展每基金單位可分派收入估算,原因是領展買入廣州西城都薈商場、海濱道77號建造成本比預計低、收購物業及去年拆售14個公屋商場物業。花旗銀行的報告,也指領展接着三年均保障了「高度可見的9.4%可分派收入和年均複合增長率」。
這些「利好消息」,多是從2014年8月修訂守則後開始(見附表),而第一輪拆售甚至在修改守則前已開始,領展根本胸有成竹。

壓縮小商戶 打垮零售界

堅持領匯當年上市正確的人,除了說房委會赤字,便是辯稱私有化公屋商場令營商環境變好。那請問,政府縱容領展改變融資模式,還符合當年的上市初衷嗎?好像拆售了的興民、田灣商場,新業主佛山順聯連商場也不經營了,直接想改建國際學校,只因法例問題拖延至今,荒廢商場經年。天馬苑商場更離譜,無聲無息趕走所有租戶,商場前景如何?業主從來沒透露過。
如果我是以上屋苑居民,對於你們把我家商場「變好」的恩,真的點滴在心頭。
還看到有評論以譚仔的成功,認為那些冬菇亭商戶被趕走是活該。作為跑零售租金業績的企業,領展當然寧放租給譚仔,也不要那些承租力低、裝修落後的街坊小店。根本整個市道的租金上漲,香港的小商戶營商空間進一步被壓縮,領展絕對是大推手。真的,不要說那是市場優勝劣敗了。發展金融界,打垮零售界,捫心自問,幾多營商創意被香港租金殺死?
今天的領展就如《龍珠》的斯路,斯路就是依靠尾巴插針到生物吸收能量變強的。慘情是,比達以為自己可以打敗完全體的斯路,縱容斯路吸收關鍵的人造人18號,使斯路變成完全體。這下子便麻煩了,悟空把它拿到界王星自爆也打不死它。
我們不能拿領展到界王星自爆,也沒有龜波氣功,在有未來人坐時光機打救你前,證監會願意收回《房地產投資信託基金守則》的修改了沒有?

區諾軒
民間人權陣線召集人

97年主權移交至今,香港前進還是倒退?「蘋果」與你細數廿載風雨。
【回歸二十年】專頁:http://hksar20.appledaily.com.hk

區諾軒

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